几乎每个售楼部都人头攒动，老人孩子也在家人带领下漫无目的逛着售楼部。销售员讲解的耐心，大大下降，激光笔象征性挥舞几下，像背台词一样介绍着楼盘，稍微发现顾客热情不足，便委婉说：“先生要不你自己先看看，这是我的名片，有事电话我”。递过名片后转身寻找下个猎物。

在售楼喧嚣吵杂声音中，时不时传来购房者“销售员，快拿POS机”这样焦躁而又恐慌的下定声音。

那么在当下郑州房价快速上涨过程中，你是否抢对了房子？郑州中产阶级如何在置业过程中寻找到真正价值洼地？

2016年8月7日，我陪朋友先看了位于花园路龙门路西500米处，康桥朗城，该楼盘北临连霍高速；但依然卖到14000元/平方，较去年硬是上涨了4000元/平方左右。

该楼盘是刚需盘，价格上涨的原因是当下火爆的市场环境，其次也得益于即将开通的地铁二号线。

虽然该楼盘针对的客群及产品定位和朋友需求不符，但我还是先带他从康桥朗城开始找找“市场感”，便于他看清市场。

第二站是美景美境。该项目在国基路和渠东路交汇处，东离地铁2号线约1500米，离地铁4号线国基路出口100米，处金水中心边缘，位置非常好。

精装修的美景美境后现代中式建筑风格，禅意十足，目前尚处“蓄客”阶段，售楼人员放风价已从早些的13000多元/平方，调整到15000元/平方左右，美境的逻辑的很清楚，“自己是精装，位置明显好过康桥朗城，康桥朗城已售14000元/平方，他们奔15000元/平方，或超15000元/平方，是太自然不过。”

美景美境

第三站是普罗旺世的温泉别墅，每套300多平方，赠送面积多达200多平方，送俩车位，这个房子没涨过价，实话说真不贵，正在朋友动心的时候，一刘姓带头大哥，带十几个朋友，狂躁的包下剩余十几套所有房源，朋友硬生生愣在那，点支烟给我说：“一套1000多万，这帮人进售楼部带看样板间，前后不到一个小时，就这么暴戾的扫货啊，真他妈的土豪多。”

普罗旺世温泉别墅

第四站，是白沙片区“郑地美景东望”。该项目美景和郑地合作项目，当初应该是郑州地产做的一级土地开发，给自己留了块位置不错的地，后来和美景联合开发，该项目设计属中式别墅，从呈现效果来说还是不错，去年年底美景内购了一部分均价20000元/平方左右，但目前该项目放风价已经调整至25000元/平方—30000元/平方。就是目前这个价格，售楼部依然人很多，不到一个小时已有2人刷卡交10万认筹金。

在当下房价快速上涨过程中，无论是刚需盘还是改善型和豪宅，都是快速上涨，但《房东俱乐部》还是推荐有能力的中产阶级重点观注改善型和豪宅，原因如下：

1、郑州豪宅和改善型住宅在整个市场中占比不超5%，我们环顾四周，大部分都是刚需盘，尤其整个中原区和二七区，几乎没有改善型和豪宅，这在其他任何一个城市都是不可能的。

未来郑州改善型和豪宅还有着广阔空间。

2、郑州居民已经到了对住宅升级换代的时间节点。

郑州目前大部分小区是1998-2008年建成，距今已有10-20年历史，以前老房子无论是建材、设计、停车等都无法满足人们更高的居住要求，存在大量卖旧换新的市场需求。

南京目前市场上，涨幅最大的是改善型和豪宅。南京目前市场购房者90%属于二次或二次以上置业，很多是卖旧房换新房。这充分说明，郑州未来市场也是这个发展方向。“卖旧换新”的过程中改善型和豪宅需求越来越大。

3、改善型和豪宅具有更好增值和保值性。

改善型和豪宅是一个城市房价的风向标，豪宅和改善型崩盘通常是一个城市衰败起点，而在一个经济繁荣，人口聚集的城市，豪宅市场和改善型住宅价格常常“领涨抗跌”。

比如香港在1997-2002年，楼市下跌60%，豪宅区仅下跌30%左右，2002年触底反弹，豪宅呈V型翻转，至今已上涨十几倍，而香港楼市的均价在2012年左右才恢复到1997年水平。

以下是《房东俱乐部》在市场上挑选有价值有潜力的一手和二手楼盘。

推荐原因：

1、金水区唯一在售非城改项目，容积率2.99，大师设计，李玮民在郑州只有东润泰和及永威上和院，设计非常不错，大理石外立面，项目精细。

2、泰和成本价应该在17000元/平方，目前在售的175平方大三房价格在19000元/平方，合理。

3、学校是文劳路小学，金水区重点小学学区房。距地铁7号线文化路北环站约800米，标准地铁房，适用于“双王炸”理论小区。

4、金水区康桥朗城14000元/平方，美景美境过15000元/平方，中海目前18000元/平方，那三环内泰和2.99容积率两梯两户的18层小高层的大三房19000元/平方，就一定更合理。目前该楼盘均价已达21000元/平方，所以还没涨价的大三房是价值洼地。

5、小区里仅有100多套80多两房，是标准大户型社区，未来居住体验感好。

6、泰和东侧有100多亩地，估计明年后年入市，拍卖不会低于3000万元/亩，开发商成本最低应在2万/平方，售价肯定过2.5万/平方或直奔3万/平方。

推荐原因：

1、干挂大理石外立面，楼间宽达100米，三菱电梯，德国人高水平设计。

2、临地铁2号线8号线交汇处不足100米，双地铁。

3、小学划片农科路一小，中学划片47中，旁边有正弘国际小学，一期业主还可以上公立省实验幼儿园蓝堡湾分园，一个月学费只有1000多元，是典型“双王炸”理论小区。

4、蓝堡湾二期容积率接近4.0，目前售价18000元/平方-19000元/平方，蓝堡湾一期容积率只有2.9，售15000元/平方，是明显被低估，蓝堡湾二期小学划片不如蓝一，并且二期划片到文化路二小较远。

5、蓝堡湾一期东临正弘城，正弘城是商业，未来吃喝玩乐方便。

6、蓝堡湾一期是获国家一级物业管理奖，每次外地来参观，正弘均会带人去蓝堡湾一期，由此可见蓝堡湾一期的物业管理是正弘的标杆项目。

缺点：小区内有办公的。

亚星观邸：（新房）

推荐原因：

1、郑州西区基本无改善型和豪宅，但市场需求还是不可小视，亚星观邸有稀缺性。

2、容积率只有2.499，是西区目前在建在售新房中容积率最低小区，没有之一。

3、北边距离南水北调运河仅260米，景观视线非常好。南水北调是一条永远不会被污染的河。

4、距离南水北调近，建筑要求等级高，政府监管严格，施工单位是杭建工，国内顶级建筑商。

5、小区户型210平方至440平方，是标准大户型社区，未来业主整体水平高，居住舒适性有保证。

6、小区配套有幼儿园，每家都可以上郑州实验外国语中学（东分），郑州五大天王初中之一，目前该校已整体搬迁至该新校区，是标准学区房。距地铁7号线9号线不足800米，是标准地铁房。属于标准名校加地铁“双王炸”升值潜力巨大小区。

缺点：项目在运河和嵩山南路交汇处，该区域缺乏豪宅基因。

推荐原因：

1、传承信和精细建筑基因，在龙之梦事件之后，信和对理想国不会敢有丝毫大意，本次管理施工将更加认真，浙江东海建设施工。产品主要是别墅和洋房，信和自己物业，服务好。

2、小区旁杉杉奥特莱斯将于9月15号开业，此处将是河南新的潮地。

3、小区正对面是郑汴中央公园，西隔壁是省中医一附院。

4、小区有一八小学，一八中学，另外还有一所国际学校，教育配套好。

5、小区整体5000多亩，有200多亩小区公园，自成一个完整生活体系，预计今年10月左右入市。郊区大盘买的一定是综合配套，从目前看理想国是绿博白沙一带综合配套最好小区。

6、郑汴城际铁路，地铁8号线支线到小区。

缺点：项目在郑开大道和雁鸣路，离市区稍远。

正弘瓴：（新房）

推荐原因：

1、北龙湖豪宅区，永威上和院太热了，可以再看看正弘瓴，个人认为正弘瓴这次户型设计非常棒。

2、正弘这是定位回归豪宅的作品，李向清为此非常重视，寄希望将正弘品牌重新拉回豪宅开发商，老板心思在这，正弘瓴不会差了。

3、正弘物业不错，值得信赖。

4、全大户型设计，加上高单价，高总价，业主群体有保证。

5、奥雅首席设计师李宝章为作，未来不会落后。

缺点：单价估计会较高。

推荐原因：

1、白沙片区值得期待项目，估计10月面世。

2、整体容积率2.6，有洋房有高层。

3、永威精细做工，优良物业，值得信赖。

推荐原因：

1、绿博园正对面，处休闲旅游区，周围环境好。

2、香格里拉酒店，悦榕庄酒店，均计划落户于此周围。

3、实验小学，枫杨外国语中学学区房，标准学区房。

4、小高层1.1万/平方左右，洋房1.4万/平方左右的价格合理，别墅整体不错。

5、地铁8号线，2020年前开通；计划建设地铁13号线、地铁14号线。

缺点：离市区稍远。

推荐原因：

1、属于绿博组团，临郑开大道，位置优越。

2、小区住宅部分500多亩，大型社区。

3、小区从幼儿园到中学全程教育体系。

4、洋房145平—200平，七层八层带电梯，26层高层从90平到170平。

5、未来有地铁。

6、康桥的建筑、绿化、物业都不错。

郑东新区高铁区海马公园毛坯房已卖到二万一平，短期看再升值有压力，该区域价值基本被挖掘完毕。

北龙湖谨慎看好，既然选豪宅就选设计、物业、户型都佳的产品，比较看好如正弘和永威两家公司。

西南片区看好亚星的大平层，在整个西区无豪宅，所以亚星观邸比较看好，也看好亚星这次产品升级的决心，从亚星盛世看亚星地产还是拥有做豪宅的匠人精神。

金水区的泰和以及蓝堡湾一期，这两个小区未来升值没有问题。

本次看好的新盘多在白沙和绿博，这是郑州未来的方向，比如信和、永威、康桥等都是大投入在此打造升级之作。

另外比如融创象湖一号，融创观澜一号也值得选择。

本次推荐严格按照地铁、学区、开发商品牌、物业管理、地段、设计规划等进行精选。