FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：房东编辑部 美编：小樱 校对：大豆
01
2023年五一
郑州楼市为何过了个“稳”节？
先给最终答案，两大特点：
1、没有预期的那么火！
2、不升不降，稳一波！
房东俱乐会调研得出如下结论及原因：
1、今年五一5天假，不如去年五一3天假（后两天抢菜、居家），整体情况没有预期中的火爆。
2、五一销售情况好过4月份日常行情，但不如2、3月份行情，也不如清明节。
因为不少售楼部五一前开始准备，控制供货，积累客户，制造销售节点，活动、加推齐上阵，强行carry，所以五一假期好过4月份；
行情不如2、3月份，是因为2、3月份市场过于火爆，购房需求在五一前消耗太多；
3、书包定成败！五一期间郑州卖得火的楼盘，是优质学校确定、地铁确定、房企稳定的项目。
比如常西湖的华瑞紫韵城，中小学双名校、地铁14号线加持；
白沙的省实验东校区，据说将由政府联手星联全面复工，星联枫桥湾业主或成为最大赢家，假期期间枫桥湾售楼部人气火爆；
同时省实验东校区东侧的银榕居，也因学校的确定性实现了不错的成交。
二七区亚星锦绣山河、金水区越秀金悦文华等楼盘的热销，均是因为学校的优质和确定性。
4、普通刚需仍在观望，对市场没有信心。
原因是整体经济预期仍未恢复，普通人挣钱难，大宗消费减少，宁愿花小钱外出游玩，不愿花大钱买房。
5、改善盘、豪宅盘，一直稳定输出，北龙湖主力在售豪宅均成交10套以上。
改善盘保值增值预期更强，客户购买力、抗风险能力更强，市场供货也稳定，以上3项，从市场预期、客户实力、市场供应方面决定了，郑州改善盘、豪宅盘行情，会一直持续稳定。
6、总体看，售楼部到访量减少，成交量减少。
因为天气好、无疫情，人们外出游玩较多，人少成交量自然减少。
郑州人今年五一外出游玩也在降级：
出国游的降级为国内游；国内游的降级为省内游；省内游的降级为郑州近郊游。
7、售楼部成交转化率稳定。
虽然客户到访量减少、成交量减少，但成交转化率一直稳定。
真正有购房需求的人，依然在坚持买房、换房，这类客户其实都是“刚需客户”。
8、同区域楼盘竞争内卷加剧。
五一期间，内卷最为明显的是价格内卷。南三环某大牌一线房企+好位置楼盘，价格比本地房企+稍差位置楼盘更能压价，让友商叫苦不迭；
其次是产品内卷，同区域、同类型项目，在产品创新、户型设计上内卷严重，北龙湖北岸最为明显。
9、售楼部优惠、促销活动力度不大。
这个五一假期，各大售楼部给出的优惠力度普遍不大。
一方面，郑州在售新房的价格，普通已经到底；
另一方面，前期能给的优惠也基本都释放殆尽；
再者，政策层面给出的利率、补贴优惠力度已经加大；
单价到底、优惠到底、政策加大，决定了售楼部内已无法支撑更大优惠。
10、购房者迷茫、地产人也迷茫。
多数人都在迷茫：
A、有购房需求的人，不知道什么时候该买房，买什么房子才能保值增值；
B、地产人对行业前景迷茫，短期看今年行情稳住了，但是长期看，太多人找不到方向。
少数两类人不再迷茫：
A、彻底放弃买房的躺平族；
不必叫醒他们，毕竟绝大多数人活着不是为了觉醒，而是睡得更香。企图唤醒他们，反而会对你恨之入骨，因为你打搅了他们的白日梦。
B、已经找到精品质、精服务方向的地产人/企业。
不要打扰他们，毕竟他们才是行业未来的希望。
02
别听吹牛！
郑州热点楼盘真实成交数据来了……
（4月29日-5月3日）
北龙湖
北龙湖的市场，主打一个“稳”字。这个五一期间，客户到访和成交情况稳定输出，政策延续着3月份的热度。
五天假期，大部分楼盘销售情况要好过甚至超过3月份一周的销量。
电建金桥华曦府：4月29日在龙湖里开放展厅，开始定存蓄客。五一假期期间日均到访量在50组左右。预计该项目在6月中旬首开，推出3、4、5、6号楼，户型涵盖145、163、185、192平米。
保利璞悦：新访139组，复访57组，成交27套，总金额接近2.2亿；
保利璞岸：到访171组客户，成交11套，总金额11024万；比3月第一周末多卖一套；
中海云著湖居：到访150组左右，成交15套，总金额破亿；与3月第一周末基本持平；
绿城湖畔雲庐：实景现房且所剩机会不多，到访42组左右，成交2套；比3月第一周成交量略低；
美林上苑：五一期间加推26号楼1个单元，性价比较高，到访160组左右，成交10套，主要是165、171户型，成交量高于3月第一周周末。
金水区
金水区热门楼盘，始终站在价值稳定线上，波澜不惊。既没有价格上的明显涨跌，也没有成交量上的突然变化。
但也有个别楼盘成交相当亮眼，比如刚刚首开不久的越秀金悦文华。
越秀金悦文华：成交112套。
越秀金悦文华凭借成熟金水的核心位置，加上国企背景越秀的实力，以及文化路一小教育集团和龙门实验学校的加持，成为今年五一假期期间成交量最大的楼盘。
未来天奕：到访120组，成交8套，总金额约7000万；比3月第一周少1套；
美盛教育港湾：到访520组，成交96套；
美盛金水印：到访310组，成交34套，相当于2月份一周半的销量；
国泰观邸：到访112组，成交6套，成交金额1500万，不如3月第一周销量。
中原区
中原区常西湖C位的华瑞紫韵城，这个五一假期表现亮眼，得益于假期之前该楼盘刚刚确定要落位桐柏一中教育集团兴国路中学，加上已经确定的伊河路建设路六小，可谓是双名校加持。
华瑞紫韵城：成交50余套，劲销8000万，几乎是3月第一周销量的2倍；
目前主力在售天园准现房，产品品质和定位一改常西湖刚需刻板印象；加上双名校、14号线、万达商业的王炸级配套，已成为常西湖改善首选楼盘。
裕华城：到访326组，成交29套；
中原华侨城：到访362余组，认购22套；
汇泉景悦城：到访160组，成交26套。
惠济
惠济区五一期间平稳输出，最为亮眼的当属刚刚入市的招商时代天宸项目。借助于4号线首站，招商时代天宸用TOD+MALL模式，重新定义老鸦陈片区。
招商时代天宸：4月8日实景示范区和143平米双幕样板间开放，上月底已经开盘，其143平米户型备受青睐。五一假期期间，到访355组，楼王5#首开，销售102套。
招商美景雍瑞园：到访300多组客户，成交5000多万，约20套；
旭辉一江云著：到访262套，成交17套，约2723万。
二七区
二七区在这个五一假期的表现，也相对平稳，成交较为火爆的是有确定名校加持的亚星锦绣山河和郑州华侨城。
亚星锦绣山河+亚星九邸：五一期间到访594组，成交66套，总金额将近1个亿；销量相当于2月份热销期的1/5；
亚星金运外滩：到访289组，成交21套；
郑州华侨城：到访超536组，认购6000万；
电建洺悦天玺：到访200组左右，成交20套，总金额约2300万。
管南+经开
郑州南区尤其是三环一带，目前在售项目不少，从价格到产品竞争格外激烈。整体销售情况较为稳定，也有个别楼盘售楼部门可罗雀，在此不再点名了。
卖得不错的楼盘如下：
龙湖熙上：到访约500组，成交83套，总金额约1.2亿，比3月第一周成交量增加了56套；
电建洺悦融园：到访318组，成交50套，成交金额约1.39亿，比3月份第一周多成交5套；
富田九鼎公馆：五一假期期间到访334组，成交32套，总金额接近3900万，比3月第一周成交量增加5套；
金沙湖高尔夫观邸：来访136组（新访），总成交11套，临近交房求品质不求速度了，五一成交量不如3月第一周；
电建泷悦华庭：到访260组，成交48套，成交金额约0.9亿；
绿都三盘：绿都东澜岸、绿都上林府、绿都上悦城，累计成交61套；与2月份一周时间销量持平。
高新区
高新区从科学大道沿线到双湖科技城，在售楼盘较多，五一期间整体表现平平。
相对较为火爆的当属高新和锦莲序项目，其产品设计创新性十足，在同类产品中，已成为同行争相学习的典范。
高新·和锦莲序：五一期间8#楼高层清栋，99㎡高层宽厅户型热销，洋房140㎡宽居户型畅销，假期来访326组，成交23套，与3月第一周到访量相比，增长4倍。
当前洋房即将上新128㎡四叶草户型，高层即将加推89㎡阳光婚房，今年买，明年装，2024年12月30日即可提前领钥匙装修。
白沙绿博
白沙绿博片区的热门楼盘，主要是星联枫桥湾、银榕居以及普罗理想国。
如前文所述，据说省实验东校区已经由政府联手星联共同打造，全面复工建成指日可待。
所以枫桥湾的业主们，自然会成为省实验东校区的最大受益者。
学校一路之隔的银榕居，则是近水楼台先得月。
两个项目皆因学校利好的确定，在五一期间迎来一波到访高峰。
普罗理想国则是另外一番场景，本身就有着极其丰富的商业配套和优美的生态资源配套，吸引了大批游客和购房者。
普罗市集、西川、奥特莱斯、中央公园……处处游人如织，假期前4天日均到访3000多人。
售楼部也比平日热闹了许多，日均到访50组左右，成交11套。
港区
港区政府相当给力，五一假期直接举办一场重磅购房节。
4月29日上午，由郑州航空港管委会指导，郑州航空港建设局（生态环境分局）主办，郑州日报社、河南房地产业商会、郑州航空港住房与房地产业协会承办的“空中丝路·人才兴港——郑州航空港经济综合实验区·首届购房节”正式开启。
不限户籍、不限区域、不限人员身份、不限户型大小，只要在港区买住宅，都能享受购房补贴300元/平的活动，而且还有专属购房节3%优惠+参展楼盘现场惊喜。
港区购房节活动持续时间长，活动组织有力，同时还给予了非常大的优惠刺激政策。五一期间，港区几个热门项目，尤其是北港项目，销售相当不错。
兴港永威观樾：到访110组，成交36套，相当于2月份一周半销量，是3月第一周销量的2倍多；
兴港永威南樾：到访97组，成交16套。
永威望湖郡：到访35组，成交5套。
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